居住用不動産の売却について
被後見人が所有している不動産に関して、空き家となっており固定資産税など維持費がもったいないので売却したい、売却したお金を入院費や施設費用に充てたい、ということは少なからずあります。
被後見人が所有している「居住用」不動産を「売却」する場合、売買契約を締結する前に家庭裁判所に売却許可の申立を行い、許可を得ておく必要があります。「居住用」と「売却」にかぎかっこを付けたのは、民法859条の3の条文上は以下のようになっているためです。
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
居住用不動産は生活の中心であり、その処分は被後見人にとって多大な心理的・身体的影響を与えることが予想されるため、許可制となっています。少しの間施設に入っていて、住み慣れた自宅に帰ることを楽しみにしていたら、後見人が勝手に売却していたということがあってはなりません。自宅は心の大きな拠り所でもあるからです。そして、単に住民票がそこにあるかどうか形式的なものではなく、過去そこに住民票があった、あるいは過去・現在そこに住んでいる場合には、居住用不動産となります。多くのケースでは、施設や病院に入院しており、今現在そこに住んでいませんが、居住用となることがありますので注意が必要です。この「居住用」か否かの判断はなかなか難しく、不安であれば契約前に家庭裁判所に相談してみて下さい。
また、条文にもあるとおり、売却のみならず、賃貸に出したり、賃貸借契約を解除したり、抵当権を設定するような行為も売却と同じ「処分行為」とみなされ許可が必要なります。
家庭裁判所が許可を出す目安としては、①売却する必要性があるかどうか、②本人の生活状況、意向を考慮しているかどうか、③売却条件（著しく安くないか、不利な条件ではないかなど）、④本人の相続人が同意しているかどうかを総合的に判断して、許可・不許可を出します。
居住用不動産の売却許可申立から許可審判がでるまで１週間～１０日前後かかりますので、不動産業者にはスケジュールをしっかり伝えておきましょう。不動産業者であれば家庭裁判所の許可が必要という知識はあると思いたいですが、中には知らない業者もいるでしょうから、後見人自身で不動産業者へ伝える必要があります。後見人も不動産業者も知らずに、売却の契約をしてしまったということがないように気を付けたいものです。
なお、被後見人の住所は今回売却する建物住所となっていますが、その建物名義は昨年亡くなった父親名義のままという場合です。その建物を被後見人以外の相続人が相続し、売却するケースでは家庭裁判所の許可は必要でしょうか？
私も正直必要かどうか分からなかったので、担当書記官に確認したところ、許可は不要ということでした。結局名義を取得しないので、不要との回答でした。不動産登記法上も居住用不動産の売却による所有権移転では、裁判所の許可書を提出する必要がありますが、それは被後見人が登記名義人となっている場合であって、名義人以外の者の許可書を求めていないことからも当然でしたね。被後見人以外が売却するわけですから、それを許可制にするなんてことはもちろんできませんね。
